Qui sommes nous ?

Afin de mieux informer les acquéreurs et occupants des immeubles d'habitation sur les éléments essentiels pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ainsi que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ont précisé le contenu du dossier de diagnostic technique. 

Ce document regroupe, selon la date de construction de l'immeuble, sa destination (vente ou location) et son lieu d'implantation, des expertises se rapportant :

- aux matériaux et produits de construction (amiante, plomb, bois) ;
- aux équipements intérieurs (électricité, gaz) ;
- aux caractéristiques thermiques du bâtiment (performance énergétique) ;
- à l'environnement extérieur (zones à risques naturels, technologiques, pollutions de sol, etc. et assainissement individuel des eaux usées).

Dans le cadre de la loi n°2021-1104 dite « loi Climat et résilience », le projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans à destination partielle ou totale d'habitation.

Le PPT a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes ainsi que les dépenses liées.

Il répond à trois enjeux principaux :

• la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement,
• la protection des occupants,
• la rénovation énergétique.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété, échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Dans le cadre du PTZ, nous pouvons réaliser un DPE pour justifier d'un programme de travaux qui permette d'atteindre une consommation strictement inférieure à 331 kWhEP/m²/an.

Lorsqu'on doit réaliser un DPE dans le cadre de l'attribution d'un prêt à taux zéro cette année, comment doit-on faire ?

• Rappel du cadre réglementaire

Un PTZ peut être accordé entre-autres pour des logements anciens sous plusieurs conditions dont de vente du parc social à ses occupants ou sous condition de travaux (article L.31-10-2 du Code de la Construction et de l'Habitation). Le V de l'article L31-10-3 du CCH indique : "Remplissent la condition de travaux mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 31-10-2 les logements anciens qui font l'objet, au moment de l'acquisition, d'un programme de travaux d'amélioration présenté par l'acquéreur ou par le vendeur dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover [...]".
Enfin le II bis de l'article D31-10-2 du CCH indique : "Le programme de travaux mentionnés au V de l'article L. 31-10-3 permet d'atteindre une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m².
Cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement. L'emprunteur justifie du respect de ces conditions dans des conditions fixées par arrêté des ministres chargés du logement, de l'économie et du budget".

Le Diagnostic Technique Global permet d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et d'envisager d'éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux. Ce  dossier de diagnostic, a pour objectif de donner un état des lieux réglementaire, technique et énergétique de l’immeuble et fournira aux copropriétaires des pistes d’amélioration concernant la gestion et une priorisation des travaux à effectuer.

Tous travaux sur immeubles existants comportent des risques. La présence de matériaux contenant de l’amiante, des revêtements à base de plomb peut avoir des conséquences graves sur la santé des ouvriers et sur l’environnement des arrêts de travail ou des retards de travaux. La présence de mérule, de termite ou d’autres agents de dégradation biologique du bois peut avoir des conséquences graves sur la résistance des matériaux mis en œuvre, des surcouts imprévus de la rénovation ou de la construction.

La réglementation impose de faire réaliser un diagnostic avant travaux par un organisme ayant des qualifications et des certifications.

Notre cabinet, propose à sa clientèle, la réalisation d’un Audit Energétique utilisant la thermographie infrarouge. Cet audit permet au propriétaire de mieux appréhender les besoins d’isolation de son logement. A l’issue d’une inspection de l’immeuble, un rapport en tenant compte des résultats de la thermographie infrarouge, en mettant en exergue les défauts d'isolation.

Des recommandations détaillées sont fournies, afin d’adapter les caractéristiques thermiques, de chauffage, de ventilation, etc. du logement.

La sensibilisation des propriétaires de bien infesté par des agents de dégradations biologique du bois (ADBB) le plus communément rencontrés en Métropole.  Il est souhaitable de recourir à un professionnel pour définir le type exact de ou des agents biologiques, faire évaluer l’étendue des dégâts et définir le mode opératoire pour l’éradication.

Contenu de l’audit :

L’audit énergétique est mentionné à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Au moins une de ces propositions de travaux prévoit un parcours de travaux par étapes pour atteindre une rénovation performante au sens du 17°bis de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce parcours de travaux intègre notamment l’étude des six postes de travaux mentionnés à ce même article.

Dès le 1er juin 2020, un nouveau document intégre le Dossier de Diagnostic Technique Immobilier (DDT) qui pourra compter dorénavant, selon le cas, jusqu’à 11 rapports (hors Carrez). Ce document informera le futur acquéreur ou occupant d’un bien situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit (PEB).

L’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités, modifie l’article L 122-11 du code de l’urbanisme et l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.

Ce document devra comporter :

• L'indication claire et précise de la zone et son degré
• L'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit
• La mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l'immeuble.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Le bailleur a l'obligation de délivrer aux locataires un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.